Six semaines au lieu de deux mois. C’est le délai qui figure désormais dans la clause d’impayés de tout bail d’habitation signé ou renouvelé à partir du 1er octobre 2026. Le nouveau contrat type de location découle du décret 2026-596 du 6 juillet 2026, paru au Journal officiel le lendemain. Il ne bouleverse pas le droit locatif. Il aligne un formulaire officiel sur une loi votée trois ans plus tôt.
Cinq changements, un seul qui compte vraiment
Le nouveau contrat type de location retouche les deux modèles de bail issus du décret de 2015 : celui de la location vide et celui de la location meublée. Cinq modifications entrent en vigueur au 1er octobre. Quatre relèvent de l’ajustement rédactionnel. Une seule modifie l’équilibre du contrat.
Les ajustements mineurs d’abord. Le modèle prévoit maintenant une case facultative pour le numéro de téléphone portable du bailleur et celui du locataire. L’idée affichée : permettre un contact rapide en cas de difficulté de paiement, avant que la situation ne se judiciarise. Les mises en demeure et les actes officiels restent soumis à l’écrit, ce qui limite la portée de la nouveauté.
Deuxième retouche : la mise à jour des références légales relatives aux charges récupérables pour les bénéficiaires d’une aide personnelle au logement. Troisième : l’ajout, pour les logements situés en zone tendue, d’une clause de servitude de résidence principale issue de la loi Le Meur de novembre 2024. Elle vise les logements neufs et interdit au locataire de transformer le bien en meublé touristique, avec possibilité de résiliation à la clé.
La clause résolutoire devient obligatoire
Voilà le vrai changement. Jusqu’ici, la clause de résiliation de plein droit pour impayés était facultative dans le modèle officiel. Beaucoup de bailleurs l’inséraient déjà, mais pas tous. Elle devient systématique.
Le contrat est désormais résilié de plein droit dans trois cas : non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, non-versement du dépôt de garantie, et défaut d’assurance habitation. Pour les deux premiers motifs, la clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans suite. Pour l’assurance, le délai est d’un mois après mise en demeure.
Ce délai de six semaines n’est pas une invention du décret. Il vient de la loi du 27 juillet 2023 contre l’occupation illicite des logements, dite loi anti-squat. Le formulaire officiel affichait encore deux mois. Trois ans plus tard, il est mis à jour.
Six semaines ne signifie pas expulsion en six semaines
Le raccourci est tentant et faux. La clause résolutoire ne permet à personne de reprendre les clés seul. Le bailleur doit saisir le juge, obtenir une décision constatant l’acquisition de la clause, puis faire délivrer un commandement de quitter les lieux. S’ajoutent le délai de deux mois après ce commandement et la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.
Ce que le texte raccourcit, c’est la fenêtre dont dispose le locataire pour régulariser avant que la procédure ne s’enclenche. Deux semaines de moins. Sur un impayé de loyer, deux semaines pèsent lourd quand il faut mobiliser le fonds de solidarité pour le logement ou monter un dossier auprès d’Action Logement.
Les baux en cours ne sont pas touchés
Point essentiel pour les locataires déjà installés : le décret ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Un bail signé en 2023 ou en 2025 continue de produire ses effets tels qu’il a été rédigé.
Si ce bail mentionne un délai de deux mois, ce délai contractuel reste valable. La Cour de cassation l’a jugé en juin 2024 : une stipulation plus favorable au locataire que le minimum légal conserve sa force obligatoire. Autrement dit, la réduction à six semaines ne rétroagit pas.
Ce que le décret ne sanctionne pas
Aucune pénalité n’est prévue pour un bailleur qui utiliserait, après le 1er octobre, un modèle de bail périmé. Le texte reste muet sur ce point. En pratique, chaque partie peut demander à tout moment la mise en conformité du contrat, et un bailleur ne peut pas se prévaloir de sa propre négligence pour échapper à ses obligations.
Le risque est donc moins celui d’une amende que celui d’un contentieux mal engagé. Un bailleur qui déclenche une procédure sur le fondement d’une clause absente ou mal rédigée perd son procès.
Le reste du cadre locatif à l’automne 2026
Le décret d’octobre n’arrive pas seul. Trois autres chantiers pèsent sur la location cette année.
- Diagnostic de performance énergétique. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les F suivront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034. Une réforme d’assouplissement a été présentée en juin 2026 : elle accorderait un sursis de cinq ans en copropriété et de trois ans en monopropriété aux bailleurs ayant signé un contrat de travaux de rénovation. Objectif annoncé, préserver environ 700 000 logements. Le vote définitif est attendu avant fin 2026. À cette date, rien n’est acquis.
- Encadrement du niveau des loyers. Il s’applique à Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Grenoble-Alpes Métropole et au Pays basque. Le complément de loyer y reste possible mais contestable devant la commission départementale de conciliation.
- Encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue. Il fait l’objet d’un décret annuel, le dernier datant du 20 juillet 2026 et produisant effet depuis le 1er août. À la relocation comme au renouvellement, le loyer reste en principe celui du locataire précédent, révisé au dernier indice de référence des loyers. Les logements classés F ou G ne peuvent subir aucune hausse.
Ce qu’il faut regarder ligne à ligne
Avant de signer en octobre, quatre vérifications utiles. D’abord la date : le modèle utilisé doit bien être la version issue du décret 2026-596, reconnaissable à la clause résolutoire obligatoire et au délai de six semaines, seule version du nouveau contrat type de location valable après cette date.
Ensuite les annexes. Le dossier de diagnostic technique doit accompagner le bail, DPE compris, avec sa classe lisible. La notice d’information sur les droits et obligations des parties reste obligatoire. L’état des lieux d’entrée se fait en autant d’exemplaires que de parties.
Enfin le montant. En zone d’encadrement, le loyer de référence majoré doit figurer dans le contrat, ainsi que le loyer du dernier occupant. Son absence est un motif de contestation. Un locataire qui découvre après coup un dépassement dispose de trois ans pour agir en diminution de loyer.
